Особенности выполнения текущего ремонта

Каждый собственник знает, что владение имуществом предполагает наличие определенных прав и обязательств, включая то, что здание необходимо поддерживать в хорошем состоянии, пригодном для комфортного проживания. Что входит в текущий ремонт, который возлагается на владельца недвижимого имущества? Какие законы подсказывают, как следует действовать? В чем заключается его отличие от капитального ремонта?

Законодательная база

Жильцы современных городов, как правило, не особо вникают, какие мероприятия относятся к текущему ремонту в многоквартирном доме (МКД), а какие считаются капитальными, поскольку при заселении гражданин традиционно подписывает договор с управляющей компанией. И в дальнейшем именно эта организация занимается всеми техническими вопросами: сюда может входить устранение протечек, замена окон, модернизация здания.

Однако практика показывает, что очень часто из-за этого возникают конфликты между жильцами и представителями управляющей компании. Поскольку само понятие текущего ремонта законодательством четко не сформулировано. Чтобы получить о нем представление, выяснить, в чем заключаются отличия капитального ремонта, нужно изучать многочисленные нормативные правовые акты:

• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Правила содержания общего имущества в МКД, закрепленные соответствующим правительственным постановлением (от 13.08.2006 № 491, в ред. от 27.02.2017).

Согласно закону содержание и текущий ремонт общего имущества является обязательством собственника. Однако он имеет полное право переложить такую задачу на управляющую компанию. В таком случае между сторонами подписывается договор, в котором фиксируются все обязанности исполнителя.

Иногда по незнанию, иногда целенаправленно такие организации составляют перечень работ, входящих в текущий ремонт многоквартирного дома, исключая многие важные пункты. В итоге граждане не довольны, как поддерживается общее имущество в должном состоянии. Однако свои права им сложнее отстаивать, если договор составлен без учета действующих норм.

Основная терминология

Изначально важно разобраться, чем отличается текущий ремонт здания от капитального. И тот, и другой может выполнять одна и та же управляющая компания, однако цели у таких мероприятий разные, как и различен объем финансовых затрат. На первый взгляд кажется, будто очень легко понять, это текущий или капитальный ремонт. Увы, некоторые недобросовестные компании умеют наживаться на неосведомленности граждан или попросту усложняют им жизнь, своевременно не выполняя необходимые работы.

В законодательстве сказано, что текущий ремонт зданий и сооружений — перечень работ, которые следует выполнять в плановом порядке. По сути, это обслуживание имущества, нацеленное на поддержание или восстановление его работоспособности.

Исходя из этой формулировки ясно, что управляющая компания обязана своевременно ремонтировать любые неполадки, не дожидаясь специальных указаний жильцов, и следовать разработанному и утвержденному плану. При этом в законодательстве есть уточнение, что такие мероприятия осуществляются с заменой определенных частей конструкции или же с их восстановлением, когда это представляется возможным. Очень важный нюанс: когда говорят о поддержании работоспособного состояния, подразумевают объективную оценку имущества, отвечающую определенным нормативам и стандартам, а не выполненную по своему усмотрению.

Что же такое капремонт по закону? Чтобы уяснить специфику данного термина, стоит ознакомиться с Градостроительным кодексом. Проанализировав только название, можно сделать вывод, что такой комплекс работ будет отличаться более существенным вмешательством в конструкцию здания. В рамках капитального ремонта могут заменяться элементы строения, системы инженерно-технического оснащения, однако это мероприятие не означает вмешательство в несущие конструкции.

Также полезно знать в чем отличие текущего ремонта и капитального ремонта от реконструкции. Этот термин предполагает выполнение комплекса работ, в результате которого меняются параметры объекта. Например, реконструкцией считается достройка этажа. Сюда же относят надстройки и перестройки, в результате которых меняется площадь или объем здания.

Специфика выполнения работ по текущему ремонту

Разобравшись, что такое капитальный ремонт и реконструкция, в чем их отличия от текущего ремонта, можно переходить к практике. На какие моменты важно обращать внимание жильцам МКД, чтобы их права в сотрудничестве с управляющими компаниями не попирались? Изначально следует досконально изучить виды работ, относящиеся к капитальному и текущему ремонту. Далее следует продумать, каким должен быть план осуществления любых мероприятий. После все эти моменты закрепить в договоре.

Стоит понимать, что текущий ремонт для того и нужен, чтобы предупреждать серьезные поломки. Поэтому его обычно проводят несколько раз в год. Например, можно прописать, что управляющая компания обязана осуществлять комплекс мероприятий ежеквартально. Но этот вопрос решается на общем собрании, поскольку нужно продумать целесообразность каждого планового ремонта.

Изначально к ведению управляющей компании относится общее имущество. А собственные жилые помещения владельцы квартир ремонтируют самостоятельно. Соответственно, текущему ремонту подлежат:

• крыша;
• подъезды;
• подвалы;
• технические помещения;
• лифты;
• фундамент;
• лестничные проемы;
• лифты, мусоропроводы (при наличии).

Текущие ремонтные работы осуществляются по определенному алгоритму. Сначала представитель управляющей компании совершает обход территории, осматривает имущество и делает выводы, где нужно устранить нарушения, где важно выполнить профилактические мероприятия, чтобы не допустить поломки. После этого определяется фронт работ.

Например, у крыши укрепляют кровлю и опоры, устраняют трещины, при необходимости меняют водосточные трубы. Ремонтируемый фундамент обычно тоже укрепляют. Может понадобиться отдельная заливка, если жильцы первых этажей жалуются на сырость. В рамках текущего ремонта возможна как замена окон целиком, так и установка отдельных деталей. Иногда необходимо усиление перегородок между квартирами, укрепление пола или же полная его замена.

Внимания требуют и вентиляция, и отопительная система. Они нуждаются в прочистке, замене отдельных блоков. Если в доме есть мусоропровод, и его должны проверить. Наконец, в договоре можно прописать мероприятия по поддержанию внешнего вида дома. Сюда же вносят обязательства по облагораживанию территории.

Безопасность и комфорт жильцов

Важно понимать, что текущий и капитальный ремонт не просто так считаются обязательными мероприятиями. В правилах содержания общего имущества МКД прописано, для чего нужны такие работы. В первую очередь они необходимы для обеспечения безопасности самих жильцов. Ведь практически любой вид работ, относящийся к комплексу текущего или капитального ремонта, нацелен на устранение неисправностей и предупреждение разрушений, которые способны повлечь дискомфорт или же нести угрозу для жизни.

Кроме того, если имущество поддерживается в достойном состоянии, граждане могут им пользоваться, реализовывая свои права собственников. Не стоит забывать и об эстетической составляющей, ведь любой многоквартирный дом должен быть не только безопасным, но и комфортным для проживания.

Стоит заметить, что, составляя перечень необходимых ремонтных работ, чиновники внесли туда и мероприятия, нацеленные на обеспечение высокого уровня энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Простыми словами, управляющая компания должна следить за приборами учета, инженерными коммуникациями, чтобы ресурсы расходовались экономно и эффективно.

Кстати, с той же целью граждане обязаны контролировать, чтобы организация вовремя заменила разбитое окно в подъезде или подлатала крышу, устранила щели в стене либо дозалила фундамент. Поскольку все эти неисправности означают утечку тепла, что особенно остро ощущается в холодное время года.