Требования к перепланировке нежилого помещения

Собственники квартиры отлично знают, что ее переоборудование, реконструкция и прочие серьезные работы можно осуществлять, получив соответствующие разрешения от компетентных инстанций. Однако и перепланировка нежилого помещения требует соблюдения многочисленных требований, установленных законом. С кем нужно согласовывать такие мероприятия? Каков алгоритм действий?

Основные понятия

Чтобы не возникло проблем с узакониванием перепланировки, важно разобраться с терминологией и законодательными аспектами. На первый взгляд кажется, что апеллировать необходимо к Градостроительному кодексу РФ, где действительно можно найти необходимую информацию. Особенно внимательно стоит изучить положения статьи 1. Однако если необходима именно перепланировка, а не реконструкция, тогда предстоит ознакомиться с нормами Жилищного кодекса. Этому вопросу посвящена глава 4.

В Градостроительном кодексе говорится о реконструкции, что предполагает изменение конкретных технических характеристик:

• этажности здания;
• площади и объема объекта;
• качества технического и инженерного оснащения.

Проект перепланировки нежилого помещения — это иной комплекс работ, поскольку подразумевается изменение внутренних конфигураций. Несущие конструкции при этом традиционно не затрагиваются, мероприятия не выходят за пределы объекта. Как правило, назначение помещения остается прежним. Именно поэтому такие работы регулирует Жилищный кодекс.

В этом своде четко указано, когда при переоборудовании объекта не требуется согласования. Например, разрешается перенесение приборов, если они находятся в границах помещения. Даже газовую плиту можно двигать, но в пределах разумного. Ее переставляют на незначительное расстояние, когда для этого не нужна прокладка дополнительных труб.

Возможно строительство стен либо перегородок, а также подиумов без получения каких-либо разрешений, однако при условии, что они являются нетяжелыми, то есть не оказывают дополнительной нагрузки на несущие элементы.

Алгоритм согласования

Чтобы перепланировка помещений в многоквартирном доме или в любом ином объекте прошла без последствий, важно разобраться, какие этапы согласования предстоит пройти. Отечественные нормативные правовые акты не запрещают таких работ при условии, что они не повлекут неудобств для иных граждан. Обязательно соблюдение требований безопасности. А вот порядок действий бывает различным.

Алгоритм во многом зависит от того, где расположены объекты. Одно дело, если речь идет о комнате в обычном многоквартирном доме, совсем другое, — когда предстоит перепланировка помещения в нежилом здании. В первом случае не обойтись без обсуждения этого вопроса с жилищной комиссией, предстоит также получить разрешение на перепланировку нежилого помещения от каждого жильца, при этом важно, чтобы это было именно письменное согласие. Более того, работы могут остановиться на любом этапе, если кто-то из соседей заявит, что не дает добро на перепланировку.

На процедуру согласования влияет и масштаб переустройства. В некоторых случаях следует произвести комплекс работ, по результатам которых помещения в жилом доме не поменяют своего функционального назначения, степень их инженерного оснащения останется прежней. Чаще всего, предпринимателям необходимы многочисленные мероприятия, затрагивающие материально-техническую базу, ведь затевается переоборудование для подготовки площадей к определенному виду деятельности.

Поэтому согласование перепланировки нежилого помещения получают по-разному. Чем глубже вмешательство в конструкцию здания, тем больше потребуется разрешений. Эксперты обязательно должны проверить проект, если в его рамках предполагается строительство капитальных стен/перегородок, влияющих на несущие элементы. Предстоит оформлять немало бумаг, если нужно вмешиваться в расположение унитазов, раковин, ванн. Перенос, изменение или устранение любого балкона, лоджии и даже окна — это тоже кропотливая работа, сопровождающаяся согласованием в компетентных органах.

При существенном вмешательстве в конструкцию здания обязательно составление грамотного проекта. Такую работу должны выполнять профессиональные проектировщики. Однако если несущие конструкции не затрагивают, достаточно сделать эскиз, или техническое заключение.

Пошаговая инструкция

Некоторые считают, что проще выполнить незаконную перепланировку, а потом уже заняться оформлением всех документов. Это опасно, поскольку за самовольное выполнение подобных работ, владелец недвижимости — юридическое лицо получит солидный штраф — 300–350 тысяч рублей. Следует отметить, что простых граждан не наказывают столь существенно. Однако высока вероятность, что власти заставят вернуть все в прежний вид, особенно если в результате пострадали интересы других людей, например соседей.

Поэтому лучше оформить техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, собрать бумаги и пройти все требуемые процедуры. Для этого в пакет документов обязательно включают:

• заявление соответствующего образца;
• правоустанавливающие бумаги;
• письменное согласие от жильцов — если работы будут вестись в жилом доме.

При перепланировке объекта внутри строения, которое не относится к жилому фонду, предстоит нанести визит в бюро технической инвентаризации, где вы получите копию техпаспорта и выписку из него, поэтажный план здания.

Потребуется представить и проект предстоящих работ. Если нужно изменение функционального назначения помещения, то сначала следует получить соответствующее письменное разрешение от компетентного органа. Все мероприятия обычно осуществляются после подписания договора страхования гражданской ответственности, ведь всегда существуют риски, что пострадают люди или имущество.

Согласовывать изменения в помещении с многочисленными инстанциями требуется не всегда. Например, если организация превращает комнату в обычный офис, скорее всего, не придется бегать по кабинетам чиновников. Правда, следует действовать в рамках закона, чтобы потом не пришлось узнавать, как узаконить перепланировку нежилого помещения задним числом. Тем более предоставленные документы чиновники обычно рассматривают быстро — в течение 30 дней.

Если разрешение получено, можно приступать к работам. К тому же, по итогам переустройства осуществляется прием выполненных мероприятий с подписанием соответствующего акта. Вслед за этим вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство о праве собственности. Впоследствии у владельца не возникнет трудностей, если он решит продать объект или совершить с ним другие операции.

Узаконивание постфактум

Специалисты однозначно не рекомендуют действовать самовольно. Если же предприниматель положился на авось и переоборудовал объект, не проходя этап согласования, важно получить разрешение постфактум, поскольку с момента перепланировки старые документы на недвижимость становятся недействительными (не соответствуют реальному состоянию имущества).

Для начала предстоит нанести визит в БТИ и обратиться с просьбой: изготовить новый технический паспорт на основании старого. В последнем важно отразить все изменения. Вслед за этим необходимо заказать изготовление проекта либо технического заключения в организации, у которой есть соответствующая лицензия.

С собранными бумагами следует отправляться в местную администрацию: отдел, который занимается строительством и архитектурой. Именно он компетентен в вынесении решения. Если же этот орган откажет в согласовании, предстоит действовать через суд.

Подавая иск, стоит понимать, что судья имеет право как разрешить сохранить переоборудованное помещение, так и вынести постановление, в котором потребует вернуть все в прежний вид. Чаще всего итог разбирательства предопределяется тем, влияют ли изменения на права иных граждан: если ничьи интересы не страдают, высоки шансы легализации перепланировки.